리파인의 공모주 청약 전 기업분석 및 주요 핵심 정보 및 균등/비례 배정까지 분석 결과 공유드리겠습니다. (수요예측 결과 10월 19일 화요일에 나오면 추가 내용 공유 예정)
리파인의 청약 개요입니다.
리파인은 부동산 자문 및 중개업체입니다.
청약일은 10월 20일 21일이고 환불일은 4일 뒤인 25일 월요일입니다.
희망공모가는 21,000~24,000원이며, 희망공모가 상단으로 계산한 총 공모금액은 약 1,039억으로 상장일 시가총액은 약 4,171억으로 중형급 공모주입니다.
총 공모주식수는 4,330,000주이며, 이 중에 일반청약자 물량은 1,082,500주, 25%입니다. 균등 배정 물량은 여기에 50%인 541,250주이며, KB증권 단독 청약입니다.
나머지는 이어서 설명드리겠습니다.
상장일 유통가능물량 : 최종 의무보유확에 따라 여기서 더 감소 예정
상장 예정 전체 주식 약 1,738만주 중에 약 806만주가 상장일 유통가능 물량입니다.
유통비율은 약 46.4%로 높은 편이며, 유통금액도 약 1,935억으로 많은 수준입니다.
또한 상장일 유통가능주식 중 기존주주의 물량이 395만주, 22.7%라는 것은 상장일 주가에 가장 큰 Risk입니다.
이 유통가능물량은 최종 의무보유확약 비율에 따라서 더 감소될 수 있습니다.
1. 공모개요
리파인의 코스닥시장 상장공모는 신주모집 4,330,000주(공모주식의 100.0%)의 일반공모 방식에 의합니다.
총 공모주식수 4,330,000주 중에 일반청약자 물량은 1,082,500주 25%이며, 우리사주조합은 216,500주 5%입니다.
2. KB증권의 청약자격 / 청약한도 / 청약수수료
KB증권의 청약자격 및 청약한도입니다.
청약자격은 기본적으로 청약 전일까지 계좌를 만들어야 청약이 가능합니다.
일반청약자 물량은 1,082,500주 25%이며
청약한도는 최소고객등급 50%기준, 18,000주이고 청약증거금은 2억 1,600만원이 필요합니다.
우대고객은 등급별로 100%, 150%, 200%, 250%, 300%까지 청약 가능합니다.
KB증권의 온라인 청약수수료는 1,500원이 필요입니다.
최소 청약 주수는 10주이며, 청약증거금은 120,000원이 필요합니다.(희망공모가 상단 48,000원 기준)
3. 리파인의 균등 배정 예상
최근 인기 공모주의 청약자를 가지고 이번 KB증권의 리파인 균등 배정을 예상했습니다.
이 예상결과는 수요예측이 좋다는 전제로 예상한 균등 배정임을 명심하십시요^^
KB증권은 대형 증권사이고, 기존에 만든 계좌수도 많습니다.
그리고 최근에 원준은 무려 49.6만명, 아스플로는 53만명의 청약자가 몰렸습니다.
이를 감안해서
최소 40만명 청약 시 균등 1.35주 배정 예상되며,
최대 60만명 청약 시 균등 0.90주 배정 예상됩니다.
어쨌든 균등은 1주는 기본으로 배정받지 않을까 추정합니다. 이 예상 결과는 수요예측이 아주 좋다는 전제 하에 예측한 결과임을 명심하십시요~
4. 리파인의 비례 배정 예상
최근 인기 공모주들의 청약증거금을 가지고 이번 리파인의 비례 배정을 예상해봤습니다.
이 예상결과는 수요예측이 좋다는 전제로 예상한 균등 배정임을 명심하십시요^^
가장 최근 아스플로는 6.4조, 씨유테크는 5.55조가 몰렸습니다.
수요예측 결과가 좋다는 전제로 예상하면 지앤비에스엔지니어링 및 엠켐과 청약일정이 하루씩 겹쳐서 조금은 줄 것으로 예상합니다.
최소 청약증거금 4조가 몰린다고 가정하면 비례경쟁률은 615.9:1이 나오며 한주 비례배정 받는데, 약 739만원이 필요합니다.
그 다음 청약증거금 5조가 몰린다고 가정하면, 비례경쟁률은 769.8:1이 나오며 한주 비례배정 받는데, 924만원이 필요합니다.
마지막 최대 청약증거금 6조가 몰린다고 가정하면, 비례경쟁률은 923.8:1이 나오며 한주 비례배정 받는데, 1,104만원이 필요합니다.
5. 리파인 기업 분석 내용들
리파인은 부동산 자문 및 중개업체입니다.
우선 간단한 회사 소개입니다.
리파인은 부동산 권리조사 서비스업을 주로 영위하고 있는 국내 최고의 권리조사 전문회사입니다. 동사의 설립 모태는 국토교통부 산하 한국부동산원(舊 한국감정원)의 사내벤처회사이며, 동사는 부동산 관련 전문 인적자원을 바탕으로 대출이나 보증의 금융상품에 권리조사업무를 접목하여 선도적인 BM(Business Model) 및 산업을 창출한 바 있습니다.
리파인은 사업모델을 직접 개발해 은행 및 보험사와 협력하여 시장을 형성하였기에, 전세대출의 이해관계자들 사이에서 플랫폼의 역할을 수행하고 있습니다. 권리조사 시장 매출의 대부분은 전세대출 서비스에서 발생하는데, 당사는 3개 보증회사, 7개 권리보험사 그리고 시중 15개 은행 등을 포함한 22개 대출금융기관의 전세대출 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 전세대출과 유기적으로 판매되는 전세보증금반환보증 서비스 역시 보증회사와의 연계를 통하여 유기적으로 제공되고 있습니다.
아래 도표는 전세대출과 전세보증금반환보증 시장에서 각 회사들의 관계를 나타내고 있는데, 당사가 그 구심점에서 플랫폼 역할을 수행하며 기관 간 업무 편의를 제공하고 있음을 확인할 수 있습니다.
2020년 당사의 매출은 90% 이상 전세대출 관련 서비스에서 발생하고 있으며, 전세시장의 부침에 따라 당사의 실적도 영향을 받을 가능성이 존재합니다. 전세가격은 2016년 이후 2% 이내 상승률을 보이며 안정적인 추세를 유지했으나 2020년 하반기 이후 큰 폭으로 상승했습니다. 그러나 현재 지속 중인 전세가격의 강세에도 불구하고 향후 정부 정책 변화, 수도권지역 공급물량 확대 등에 의해 전세가격이 하락하거나 전세시장이 침체될 경우, 당사의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
전세는 국내 주택 임대차 시장에서 핵심 역할을 하는 계약 형태로 흔히 주택 시장을 전세시장과 매매시장으로 구분할 만큼 비중이 큰 제도이며, 현재 국내 세입자 중 34.8%가 전세로 거주하고 있습니다. 국내 전세가격은 2016년 이후 2% 이내 상승률을 보이며 안정적인 추세를 유지했으나 2020년 하반기 이후 큰 폭으로 상승했습니다. 입주물량 감소와 매매가격 상승으로 인한 수요 증가로 인해 2020년 초부터 상승세를 보인 가운데, 임대차3법 시행 이후 상승폭이 더 커졌습니다. 입주물량은 2018년 정점을 기록한 이후 지속적으로 감소세이며, 임대차3법 시행 이후 계약 연장 세대가 늘어나며 주택시장에서 전세 매물 감소세가 지속되었으며, 이는 전세가격 상승을 야기하는 주요 원인으로 작용하고 있습니다.
전세시장은 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 정부의 규제 강화 기조가 지속되는 상황에서 확장 기조를 이어갈 것으로 전망되고 있습니다. 2020년 전국 전세가격은 연간 4.61% 상승하였으며, 2021년 월간 전월 대비 상승률은 2021년 1월 0.71%, 2월 0.64%, 3월 0.46%, 4월 0.36%, 5월 0.36%, 6월 0.45%, 7월 0.59%을 기록하며 상승세를 이어가고 있습니다. KB경영연구소 조사에서 2021년 전세시장 전망을 살펴보면 전 지역에 걸쳐 전세가격 상승 의견이 매매가격 상승 전망보다 높았습니다.
최근 서울 및 수도권을 중심으로 전세난이 나타난 가운데 5개광역시와 기타지방의 전세시장에도 이러한 우려가 반영된 것으로 판단됩니다. 2020년 8월 임대차법 도입 이후 전세매물의 감소로 인해 2021년 전세가격 상승이 지속될 것으로 전망되나, 향후 정부 정책 변화, 수도권지역 공급물량 확대 등에 의해 전세가격이 하락하거나 전세시장이 침체될 경우, 리파인의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
전세대출 서비스 매출 편중에 따른 위험
2020년 당사 매출의 약 90%는 전세대출서비스에서 발생하였습니다. 당사는 매출 편중 해소를 위해 전세보증금반환보증보험 판매 채널 확대, 임대보증금보증 및 B2C 플랫폼 서비스 신규 추진 등 사업 다각화를 추진하고 있습니다. 그러나, 단일 품목을 제공하는 당사의 사업 구조상 글로벌 경기, 전방 산업, 경쟁심화, 국내 주요 은행의 전세대출 상품 취급고 축소, 전세보증금반환보증보험 서비스 매출 확대가 미미하거나 신규 추진 중인 임대보증금반환보증보험 서비스 및 B2C 플랫폼 서비스 본격화 지연 등 대내외적 요인에 의해 해당 사업이 침체될 경우 당사의 매출 성장성과 이익에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
시장 경쟁 상황
현재 리파인이 영위하는 사업 영역에서 활동하는 경쟁사는 바이릿지, 퍼스트써치, 리얼아이브이, 에이티피, 지티유, 신우TS 등 약 6개사 정도로 파악하고 있으나, 회사의 규모와 영업력, 당사 매출 영향도 등을 고려하여 아래 3개사를 비교 대상으로 정리하였습니다
주요 경쟁업체 3개사와 비교 시에는 매출액 등이 월등히 리파인이 좋습니다.
여기까지는 간단한 기업 소개 내용이었습니다.
6. 리파인 공모가 산정
최종 비교회사 선정사로 선정된 4개 기업으로부터 평균 PER 28.7배를 산출했습니다.
2개 회사는 한국 기업이고, 2개 기업은 런던 증권거래소에 상장된 기업입니다.
국내 2개 기업인 NICE평가정보와 SCI평가정보는 부동산보다는 신용 평가나 신용조회, 자산관리 등에 비중을 둔 회사이며, 오히려 외국 기업 2개가 부동산 관련 사업들을 하고 있습니다.
주1)적용순이익은 연결재무제표가 주 재무제표인 기업의 경우 지배회사 지분 순이익 적용하였으며, 2021년 반기 기준 최근 4개 분기 순이익을 적용하였습니다.
주2)적용주식수의 경우 분석기준일(2021년 8월 18일) 현재 상장주식총수 기준입니다.
주3)기준주가의 경우 분석기준일(2021년 8월 18일)의 Min[1개월 평균종가, 5영업일 평균 종가, 기준일 종가]을 적용하였습니다.
주4)해외 유사회사의 재무 수치는 분석기준일(2021년 8월 18일) 매매기준율 환율(KRW/GBP = 1,614.14)을 적용한 수치 입니다.
여기서 아쉬운게 꼭 PER가 높은 1개 기업을 넣어서 평균 PER를 높인 것입니다. Rightmove는 PER가 38.8로 가장 높은데, 이 기업을 넣어서 PER를 높인 것은 아쉽습니다.
어쨌든 위 4개 기업을 가지고 평균 PER 28.7배를 구했습니다.
주당 평가가액 산출
비교회사의 적용 평균 PER 28.7를 적용해서 2021년 반기 기준 최근 4개 분기 합산 적용순이익은 177억이며 이를 통해 산출한 시가총액은 아래와 같습니다. 무려 약 5,092억이나 나옵니다.
주1)적용순이익은 2021년 반기 기준 최근 4개 분기 합산 순이익입니다.
주2)적용 PER은 유사회사 4개 기업 PER의 단순산술평균 기준입니다.
주3)적용 주식수 = 신고서 제출일 현재 발행주식총수(13,000,000주) + 신주모집 주식수(4,330,000주) + 상장주선인 의무인수분(47,619주)
앞서 구한 평가 시가총액 및 공모 후 주식수를 통해 산출한 주당 평가가액은 아래와 같습니다. 주당 평가가액은 29,301원이 나왔습니다.
대표주관회사인 KB증권은 금번 공모를 위한 ㈜리파인의 희망공모가액을 제시함에 있어 주당평가가액은 29,301원으로 산정하였으며, 평가가액 대비 17.6% ~ 29.2% 할인한 21,000원 ~ 24,000원을 희망공모가액으로 제시하였습니다. 대표주관회사인 KB증권㈜가 제시한 공모희망가액을 근거로 수요예측을 실시한 후, 시장상황 등을 고려하여 발행회사와 합의하여 공모가역을 결정할 예정입니다.
참고로 아래표는 공모가 산정 시 사용한 4개 기업과 비교한 주요 재무비율입니다. (2021년 반기 기준)
유사회사의 주요 재무현황은 금융감독원 전자공시시스템 홈페이지 (http://dart.fss.or.kr)에 공시된 각 사의 감사보고서, 사업보고서, 분기보고서 및 Bloomberg Terminal에 취합된 정보를 참조하여 작성하였습니다.
7. 공모 자금의 사용 목적
리파인은 공모자금 모두를 운영자금(연구개발비)으로 사용할 예정이라고 합니다. 당사의 세부 자금사용계획은 다음과 같습니다.
(가) 연구개발 자금 - 차세대 권리조사 및 시스템 고도화
당사는 유입되는 공모자금을 활용하여 AI기반의 차세대 권리조사 및 업무처리 시스템 고도화를 위한 연구개발을 추진하고자 한다고 합니다.
(나) 연구개발 자금 - B2C 플랫폼 및 신규업무처리 시스템 구축
당사는 유입되는 공모자금을 활용하여 아래와 같이 B2C 플랫폼 구축과 신규업무처리 및 시스템 구축을 추진한다고 합니다.
(다) 연구개발 자금 - 해외 사업 진출을 위한 시장조사 및 BM 연구
이상 리파인에 대한 수요예측 전 기업 분석이었습니다.
10월 19일 화요일 수요예측 결과가 나오면 수요예측 결과분석 내용을 가지고 다시 공유하겠습니다.
최종 청약 여부 판단은 수요예측 결과를 보고 진행해주세요~~
모두 성투하세요^^
